Impuestos del Alquiler en Canarias: Lo que Todo Propietario Debe Saber

Los ingresos por alquiler tributan. Esto lo sabe todo propietario. Lo que muchos no saben es cuánto tributan exactamente, qué gastos son deducibles y cómo puede variar la carga fiscal según el modelo de alquiler que elijas. Este artículo no sustituye el consejo de un asesor fiscal profesional, pero sí te da las bases para entender cómo funciona la tributación del alquiler en España y qué particularidades aplican en Canarias.

Cómo tributan los ingresos por alquiler

Los rendimientos del alquiler de inmuebles se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El proceso básico es:

1. Calculas el rendimiento íntegro: todos los ingresos que recibes del inquilino (renta mensual + cantidades repercutidas como comunidad o IBI si las cobra el inquilino).

2. Restas los gastos deducibles: una lista concreta de gastos que Hacienda permite descontar.

3. Obtienes el rendimiento neto: ingreso menos gastos.

4. Aplicas reducciones si corresponde.

5. El resultado se suma al resto de tus rentas y tributa al tipo marginal del IRPF que te corresponda.

Gastos deducibles: la lista completa

Estos son los gastos que puedes restar de los ingresos brutos del alquiler:

• Intereses de la hipoteca (si la tienes) y otros gastos de financiación.
• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
• Comunidad de propietarios.
• Seguro del hogar.
• Gastos de reparación y conservación (pintura, fontanería, electricidad — no mejoras que amplíen la vida útil del inmueble).
• Servicios profesionales: abogado, gestor, administrador de fincas.
• Suministros si corren a tu cargo (agua, luz, gas, internet).
• Amortización del inmueble: el 3% del valor de construcción (no del suelo) cada año. Este es un gasto “invisible” muy valioso que muchos propietarios olvidan.
• Amortización del mobiliario si alquilas amueblado (10% anual del coste de los muebles).
• Gastos de formalización del contrato.
• Saldos de dudoso cobro (impagos tras 6 meses de reclamación o cuando el inquilino está en concurso).

Importante: los gastos de reparación y conservación + los intereses de la hipoteca tienen un límite conjunto: no pueden superar el rendimiento íntegro del inmueble. Si lo superan, el exceso se puede deducir en los 4 años siguientes.

La reducción del 60% por vivienda habitual

Si alquilas tu piso como vivienda habitual del inquilino (contrato de arrendamiento de vivienda bajo la LAU), puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo.

Esto significa que si tu rendimiento neto es de 6.000 € al año, solo tributas por 2.400 €. A un tipo marginal del 30%, eso supone pagar 720 € en lugar de 1.800 €. La diferencia es enorme.

¿Cuándo NO se aplica esta reducción?

• Alquiler de temporada o vacacional (no es vivienda habitual).
• Alquiler a empresas (uso distinto de vivienda).
• Habitaciones alquiladas dentro de tu propia vivienda habitual (el tratamiento fiscal puede variar).

Fiscalidad del alquiler por habitaciones

Aquí es donde las cosas se complican un poco. El tratamiento fiscal del alquiler por habitaciones depende de si las habitaciones se alquilan como vivienda habitual del inquilino o como alojamiento temporal:

• Si el inquilino usa la habitación como su vivienda habitual (empadronamiento, estancia indefinida): en principio, podría aplicarse la reducción del 60%, aunque Hacienda ha sido restrictiva en su interpretación.
• Si es alquiler de temporada (contratos de meses, sin vocación de permanencia): no se aplica la reducción del 60%.

La recomendación aquí es clara: consulta con un asesor fiscal que conozca tu caso particular. Las interpretaciones de Hacienda sobre alquiler por habitaciones han ido evolucionando y es un terreno donde conviene ir bien asesorado.

Particularidades fiscales de Canarias

Canarias tiene un régimen fiscal diferenciado dentro de España. Algunas particularidades relevantes para propietarios:

• IGIC en lugar de IVA. El alquiler de vivienda está exento de IGIC, igual que está exento de IVA en la península. Pero si alquilas con servicios hoteleros (limpieza, cambio de ropa de cama, etc.), podría considerarse actividad económica sujeta a IGIC.

• Deducciones autonómicas en el IRPF. Canarias tiene deducciones propias en el tramo autonómico del IRPF. Consulta anualmente si hay alguna que aplique a rendimientos inmobiliarios — pueden cambiar con cada ley de presupuestos.

• Reserva para Inversiones en Canarias (RIC). Si eres empresa o autónomo con actividad económica de alquiler, la RIC permite reducir la base imponible destinando beneficios a futuras inversiones. No aplica al propietario particular que simplemente alquila, pero sí si tienes una estructura empresarial.

El caso del rent-to-rent para el propietario

Cuando delegas tu piso a una empresa de rent-to-rent, tu situación fiscal se simplifica considerablemente:

• Tú tienes un único contrato de alquiler con la empresa. Recibes una renta fija mensual.
• Declaras esa renta como rendimiento del capital inmobiliario, con todos los gastos deducibles habituales.
• La empresa es tu inquilino. Lo que haga la empresa con las habitaciones (subarrendar, gestionar inquilinos) no es tu problema fiscal — es el de la empresa.
• La reducción del 60% puede aplicarse si el contrato con la empresa se articula como arrendamiento de vivienda o uso asimilado. Esto depende de cómo se redacte el contrato — otro motivo para trabajar con una empresa seria que cuide estos detalles.

En resumen: cobras tu renta, deduces tus gastos, aplicas las reducciones que correspondan y pagas lo justo. Sin complicaciones de múltiples contratos ni dudas sobre el tratamiento de cada inquilino individual.

Consejos prácticos

1. Lleva un registro de todos los gastos relacionados con el inmueble. Guarda facturas de reparaciones, recibos de IBI, seguros, comunidad.
2. No olvides la amortización. Es un gasto deducible que no supone desembolso real y que muchos propietarios desconocen.
3. Declara siempre los ingresos. La tentación de alquilar “en negro” existe, pero Hacienda cruza datos cada vez mejor (catastro, consumos de suministros, movimientos bancarios). La multa por no declarar es muy superior al impuesto que hubieras pagado.
4. Contrata un asesor fiscal. Si tienes uno o más pisos en alquiler, un buen asesor te ahorrará más de lo que cobra. Periodo.

Disclaimer

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal profesional. La normativa tributaria cambia con frecuencia. Consulta siempre con un asesor cualificado antes de tomar decisiones fiscales.

Si tienes un piso en Canarias y quieres explorar el modelo rent-to-rent como forma de simplificar tu fiscalidad y garantizar tus ingresos, solicita una valoración sin compromiso.